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韶山喆咖酒店涉嫌非法集资疑有保护伞

[社会] 时间:2019-06-27 17:58 来源:未知 作者:admin 点击:
    这个酒店原来规划的是业主专属会所,自然资源局偷发规划许可证,变更为酒店公寓,而小区的车位比规划的少了一半,本来就违法了,现在正在建,又搞售后返租,这是法律禁止的。

前天一个某部门领导说,住建局初步认为在建酒店不属于非法集资,为了不造成更大的影响,建议我删除原文,我问了律师,因没有说清楚理由,也不是正式的权威结论,不要理会。

昨天又来电话,说这个告知书要我先撤下来,说网信办也说要撤下,我说如果是违法的信息,网信办去函不就删除了吗?他说你自己撤当然好些。说不管是不是违法,这事影响很多部门,很多人要追责,也肯定会影响你。律师认为,如果是开发商违法,这个告知书是非常正面的,如开发商没违法,住建局作出说明,网信办去删除是分分钟的事。

  今天找我,说几个上级领导都找到单位,还有你们的业主委员会也找上门了,我说还没有业主委员会,他说那就是业主代表吧,对你意见很大,不要认为别人与你一样想的,其他人有不同的意见,别的业主都是支持建酒店的。我说他们有话当面说,不要背后说,另外对那个告知书负法律责任。

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    韶山喆咖酒店共5层108间,面积28平方米到40平方一间,预计2019年7月中旬开盘,目前发行VIP卡,1000元一张,一间房只能买一张卡,一千抵一万后单价:5500元/㎡,装修费2100元/㎡,共7600元/㎡,有不动产证。以28平方米算,优惠后总价154000元,现在没有其他优惠政策,开盘的时候会有其他优惠政策。公司承诺“售后返租”15年,开发商称已经和铂涛集团及国内领先的酒店管理运营公司十方集团签署合同,目前集团有2亿会员,保证50%的入住率。租金按长沙的标准计算,50元/㎡,每三年递增4%,12年回本,投资没有风险。

    有关“售后返租”的法律规定

    (1)建设部2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第十一条规定“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。”

    (2)国家工商行政管理局在1998年12月3日发布的《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺。”

    (3)新《广告法》第二十六条规定:“房地产广告,房源信息应当真实,面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积,并不得含有下列内容:(一)升值或者投资回报的承诺;……”

    (4)2011年,最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》,该解释第二条规定:“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的,将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。”

    

    “售后返租”的合法与非法。从现房与期房的角度,售后返租包括两种情形,一种是现房销售后的售后返租,另一种是期房销售的售后返租。后一种情况是违规的,前一种是合法的。在合法状态下界定“售后返租”其实就是三种法律关系的叠加,是三种正常的民事法律关系。但是,实践中有的开发商以高回报为诱饵盲目抬高房价,诱使购房人购买,将“售后返租”演变为变相融资,性质发生了根本改变,引起监管部门的高度重视。

    “售后返租”是从国外传入我国的一种商业地产开发模式,简单地说,就是开发商将其开发的酒店划分成小面积出售给购买者。随后与购买者签订返租合同,让购买者将物业返租给开发商,在一定期限内,由开发商以固定利率包租。由于“售后返租”通常将大的物业分割成小块,单价较低,回报又比较诱人,因此很受一些中小投资者追捧。但是,随着返租进入高峰,“售后返租”模式的风险也逐渐显现出来。一是可能存在欺诈,开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时,向购房者销售该项目,有的甚至是携款逃匿;二是开发商融资或变相融资后,将资金挪用到别的项目上,一旦项目运作的某一环节出问题,会导致资金链断裂;三是项目建成后经营不善,无法达到预期的收益水平,没有现金流兑付;四是所购商品房屋位置不确定,无法办理房屋所有权证;五是往往涉及复杂的权利关系,易引发债权债务纠纷等。

    其实,开发商在进行“售后返租”的时候,往往会提升其产品的价格,所谓“羊毛出在羊身上”,业主并占不到什么便宜。若干年后企业或者破产倒闭,或者钱款被卷走,或者企业无力履行“售后返租”义务。而购房者得到的往往是质次价高的商品房,或者是遥遥无期的“期房”。

    按现行法律规定,房屋所有人必须获得产权后,才可以对其所拥有的房屋行使占有权、使用权、收益权和处置权。期房时期,开发商承诺“售后返租”是超前行为,既没有权利,也不合法。在市场法制环境尚不健全的情况下采取这种方法,极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象。

    所以,对于“售后返租”这种听起来实惠的做法,投资人还是要妥善为之,透过华丽的外表,理性分析个中原因。投资渠道千千万万,为何单挑极端的那一条呢?专业人士及国家相关部门的建议是,不要通过“售后返租”的形式进行投资。真正的实惠不是出于无形的,而是要看得见的,比如位置、价格、质量、环境。





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