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对《民法典》物权篇草案二审稿提意见

[社会] 时间:2019-06-10 01:03 来源:未知 作者:admin 点击:
    

对《民法典》物权篇草案二审稿

    第七十条、第七十三条的立法建议


   周雁武  谈 俊 2019.5.22.



   在《中华人民共和国民法典物权篇》(草案二次审议稿)向社会公众征求意见之际,就建筑区划内规划建设的会所、幼儿园、游泳池、架空层、夹层、转换层、地下人防工程、地下停放汽车的车位、车库等建筑物的归属,以及业主大会的职权、业主委员会的法人地位问题,向全国人大法制工作委员会郑重的提出如下立法建议:

    一、对《民法典》物权篇草案二审稿第七十条的立法建议

    建议内容:

    建筑区划内,未单独立项报建、单独缴纳土地出让金、建设成本单立的地下人防工程、地下车位、车库等建筑物,属于业主共有;单独立项报建、单独缴纳土地出让金、建设成本单立的地下人防工程、地下车位、车库等建筑物的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有;建筑高度未超过2.2米的地面车库,属于业主共有。

    此立法建议的理由及意义:

    (一)明确建筑区划内规划用于地下人防工程、停放汽车的车位、车库等建筑物的归属,有利于定纷止争,有利于稳定物权关系,有利于法制统一。建筑区划内地下人防工程、停放汽车的车位、车库等建筑物,尤其是地下人防工程车位的所有权、管理权、使用权、收益权的归属必须在《民法典物权篇》立法中明确。在全国各地已发生大量的“地下人防车位、车库等权属”纠纷案件,由于立法上的不明确,在司法实践中出现了许多“同情同案不同判”的现象,源于《物权法》第七十四条立法不清澈所造成。

    众所周知,以土地使用权为基础的房地产,建筑物是与土地使用权连在一起,没有土地哪有建筑物?建筑物是否合法由土地使用权及规划是否合法所决定,根据房地一体、房随地走地随房走、非专即共的原则,必须划清楚小区建筑物的专有与共有,否则,就会造成产权纠纷不断。

    (二)明确建筑区划内规划用于地下人防工程、停放汽车的车位、车库等建筑物的归属,有利于保障弱势群体利益。《民法典》物权篇草案二审稿第七十条第一款:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这款规定其实就是《物权法》第七十四条第二款内容的完全照搬,脱离了客观事实,也脱离了以广大人民利益为中心的宗旨,实则是为开发建设单位制定格式霸王条款牟取不正当利益、侵害业主公共利益提供“法律依据”。根据[国家物价局、建设部、财政部联合发布的《商品住宅价格管理暂行办法》]规定,“征地费、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费等,均应列入成本作为商品房价格的构成部分”。地下建筑物是地面建筑物的基础(桩基)部分,且建设成本相对于地面建筑物而言十分昂贵,由于地下桩基与地表建筑物是一个不可分离的整体,建设成本无法与整体建筑物分开核算,所有地下建筑物都是附属在房屋的桩基之上,建设单位也是根据国家政策规定,将地面、地下人防工程、地下车位车库物业等建筑物的建设成本摊入到商品房成本之中,业主购房即承担了地下人防工程、地下车库、车位等建筑物的建设成本,因此,开发商将专有部分转让给业主,与之配套的地下人防工程、车位、车库等建筑物也应一并转移而为业主共有。但由于立法上的漏洞,且相关信息的绝对不对称,业主相对于开发商而言,完全处于弱势地位,开发商借此将业主已承担建设成本的地下人防工程、地下车位、车库等建筑物,再次向业主或其他人进行“出售”或“出租”,业主的公共权益受到严重侵害。有的甚至将地下人防工程及车位整体或大部分向业主以外的单位或个人“出售”或“以租代售”,造成业主停车难、小区停车秩序混乱,业主共有物权受到侵犯,引起极大的社会矛盾。

    (三)明确建筑区划内规划用于地下人防工程、地下停放汽车的车位、车库等的归属,有利于规范政府行为和司法行为,预防行政乱作为和司法腐败。现在已有不少地方房地产主管部门为开发商或者购买者办理了地下人防工程、地下车位、车库等房屋所有权证或不动产权证,有的开发商将人防工程及车位设立抵押或者直接抵债,主管部门为之办理抵押登记或过户登记,有的地方法院对人防工程及车位采取诉讼保全担保而进行查封或拍卖,有的地方(如长沙)已经将地下人防工程车位为开发商或者购买人颁发了产权证。此外,还有的建设规划部门允许开发商通过事后缴费异地置换人防工程,将原规划好的城市住宅小区地下人防工程无原则地变更为开发商的产权车位用于出售或租赁。原住宅小区的地下人防工程变成了商业地产。而缴纳的这部分异地费又摊入到商品房建设成本。就这样绞尽脑汁剥削业主。

    客观事实与证据证明,立法专家并不是不清楚不明白,而是帮助开发商利用含糊其词的法条绑架广大人民群众的利益,造成极大的社会不公,动摇法律的基础的立法腐败。

    中共中央政治局会议强调“不忘初心,牢记使命”主题教育,永远与人民同呼吸共命运心连心,永远把人民对美好生活的向往作为奋斗目标,是以习近平同志为核心的党中央统揽伟大斗争、伟大工程、伟大事业、伟大梦想的伟大战略布署,是统筹推进“五位一体”、“四个全面”,实现“两个一百年”中华民族伟大复兴中国梦的雄伟工程。知屋漏者在宇下,知政失者在草野。政之所兴在顺民心,政之所废在逆民心。在坚持党的领导宪法原则下,中国的立法工作应该践行习近平思想,不能偏离复兴中华民族伟大梦想!不能偏离党的宗旨与初心,必须杜绝立法腐败。

    立法条款设计:

    建议将《中华人民共和国民法典物权编(草案二次审议稿)》第七十条修改为:

    第七十条 建筑区划内,建设单位未单独立项报建、单独缴纳土地出让金、单立建设成本的地下人防工程、地下车位、车库等建筑物,属于业主共有。

    建设单独立项报建、单独缴纳土地出让金、单立建设成本的地下车位、车库等建筑物的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

    占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

    建筑高度未超过2.2米的地面建筑物、转换层,属于业主共有。

    二、对《民法典》物权篇草案二审稿第七十三条的意见和建议

    《民法典》物权篇草案二审征求意见稿第七十三条的内容:

    “下列事项由业主共同决定:

    (一)制定和修改业主大会议事规则;

    (二)制定和修改管理规约;

    (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

    (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

    (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

    (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

    (七)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

    (八)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

    业主共同决定事项,应当由专有部分占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加表决。决定前款第五项至第七项规定的事项,应当经参加表决专有部分面积四分之三以上的业主且参加表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参加表决专有部分面积过半数的业主且参加表决人数过半数的业主同意”。

    此立法建议的理由及意义:

    目前国内符合成立业主委员会的小区成立了业主委员会的比例相当低,不足30%,有很大一部分地区成立业主委员会的比例不足10%,原因是设立主大会成立业主委员会的门槛过于太高,从而大大影响了业主行使合法权利和小区的管理。客观原因如下: 1、由于不少业主买房是用于投资,造成了小区内的空置房比较多;2、不少房子产权证上是登记子女的名字,实际上仅是父母居住在小区;3、房子用来出租的很多;4、开发商往往自留大面积房产等: 5、没有形成熟人社区。以上五种因素绝大多数小区都存在。举例长沙市东成大夏,业主136户,专属面积47000平方米,开发商专有面积9000平方米,与开发商联合开发的合伙单位占有房产面积6500平方米,两户专有面积占了建筑物专有总面积达1/4左右,而且出租房占了大楼的85%,每次开业主大会召集业主投票很难,如果按照《民法典》物权篇草案要求的双三分之二参加业主大会投票,不仅召开业主大会成本高,特别是首届业主大会的限制因素,三分之二业主参加大会表决几乎是强人所难。像长沙湘江世纪城28000户的大型小区就更不可思议。二0一八年湖南省人大常委会通过的《湖南省物业管理条例》为了解决投票难问题,甚至将《物权法》三分之二绝对多数表决的动用维修资金,改成了“异议表决”,即反对人投票,不参加投票的视为同意。为了解决全国各地成立业主委员会难的普遍问题,建议在《物权法》七十六条要求基础上,《民法典》物权篇草案二审征求意见稿第七十三条对投票要求应当降低门槛放宽条件,最起码不能提高门槛。

    深圳罗湖区是我国房地产开发较早的地区,许多小区的建设时间已经超过二十年,设备设施的老化,物业矛盾加深。由于没有业主委员会,不仅成立业主委员会政策门槛高,开发商、物业企业,甚至基层街道。乡镇人民政府,社区联手阻挠成立业主委员会成为普遍现象,造成小区起码的协调平台缺失,也无人监管,小区处于十分糟糕的状态,面对这种状况,一盘散沙的业主们往往以不交物业费维护自身的利益,造成物业企业运转失衡而拍屁股走人。据了解,这样的弃管楼盘目前在深圳罗湖区已经超过一百多个。

    没有业主委员会的小区还会带来维修资金不能起到有序的监管和公共收益流失,造成小区设备设施更新没有资金来源,给小区长期的运行带来风险,随着时间的推移,将会出现一片片破烂不堪的小区。举例长沙东成大厦,1999年交房,到了2015年,维修资金在没有监督的情况下全部用完,公共收益也全部进了物业企业的口袋,造成无资金更新老化的设备设施,若不是负责任的业主委员会带领业主共同努力,施行小区自行管理,利用公共收益更新陈旧的设备设施,这栋大楼将会瘫痪。一但形成一片片瘫痪小区,将给国家和社会带来何等灾难。

    开发商、物业企业阻挠成立业主委员会是为了利用没有业主委员会处于一盘散沙的业主群体,利于侵占业主利益和不当得利。那么,立法层面在成立业主委员会设计那么高的门槛,以及街道、乡镇人民政府、社区阻挠成立业主委员会就让人匪夷所思,这种来自基层政府的腐败现象不是个别,而是普遍存在。

    立法条款设计:

    第七十三条第二款修改为:业主共同决定事项,应当由专有部分占比二分之一以上的业主且人数占比二分之一以上的业主参加表决。决定前款第五项至第七项规定的事项,应当经参加表决专有部分面积三分之二以上的业主且参加表决人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参加表决专有部分面积过半数的业主且参加表决人数过半数的业主同意。

    三、赋予业主委员会特别法人地位的建议

    《民法总则》“第九十六条本节规定的机关法人、农村集体经济组织法人、城镇农村的合作经济组织法人、基层群众性自治组织法人,为特别法人”。

    《民法总则》“第一百零一条 居民委员会、村民委员会具有基层群众性自治组织法人资格,可以从事为履行职能所需要的民事活动”。

    《民法总则》已经实施一年多,业主委员会特别法人地位问题,应当在《民法典总则篇》中体现。

    此立法建议的理由及意义:

    业主委员会是小区群众自治组织,是业主大会执行机构和常设机构,执行业主大会的决定,维护小区内业主的合法权益,维护小区长期稳定,以及根据业主大会的决定与选聘的物业企业签订物业服务合同,保管公共收益等。按照《民法总则》规定,业主委员会应当属于特别法人组织类,

    小区物业管理的本质是有事共同商量,以少数服从多数的原则决定小区的事务,AA制筹份子打理小区。由物业企业主持直接向业主筹集物业费显然没有法律依据。没有法人地位的业主委员会不具有甲乙方平等主体,也无法将筹集的钱存入银行帐户(开设不了银行帐户),公益性的业主委员会,长期以来没有给予主体地位,因此,不利于业主行使物权自主的基本原则,也给《物权法》第八十一条关于小区自行管理或其他人管理制度的实现设置了障碍。业主管理共有物业资产的基层群众自治组织,成为共有物业的权利主体,是物业服务合同甲方,社区治理和议事协商主体!业主委员会作为基层群众性自治组织法人的存在显然有利于小区的管理和建设,受全体业主委托,业委会对基于小区共有部位和共有设施设备使用产生的公共收益是其具备民非组织的经济条件。立法应该承认业委会的独立法律地位,同时明确其法律责任。应当在条款中明确业主委员会的特别法人地位。

    业委会成立不仅要到街道备案,还必须到住建部门备案,多头管理,这两个备案是什么关系?业委会并没有因复杂的备案程序变成一个民非主体,备案意义何在?建议选择民政部门备案即可,不仅减少繁琐的备案程序,节约了公共资源,并且摆脱了开发商、物业企业与住建部门、街道的利益关系,让业主委员会备案回归正本清源。

    立法条款设计:

    居民委员会、村民委员会、业主委员会具有基层群众性自治组织法人资格,可以从事为履行职能所需要的民事活动。

    建议人简介:

    谈  俊:湖南省三湘文明社区促进中心主任、长沙市芙蓉区东成

    大厦业主委员会主任、小区治理公益志愿者。

    周雁武:湖南省三湘文明社区促进中心法务部主任、大学法学副

    教授、北京盁科(长沙)律师事务所执业律师。

    本文刊登在《现代物业》杂志2019年第5期总第458期

(责任编辑:admin)

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